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安博电竞中国官方网站下载地址·新一轮的房企淘汰赛开始了

浏览次数1 发布时间:2024-04-21 09:38:03来源:安博电竞主页 作者:安博电竞注册
  

  住建部部长在多次会上都强调了,房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。也明确表示了,2024年会选择一些城市和企业试点,抓一批好房子样板出来。

  例如从河南商丘小县城起家的金沙,去年的行业关注度就急剧飙升。作为一家深耕三四线的小房企,去年接待的房企数量有几千家,参访人数过万人。很像是前两年的郑州永威。

  这些中小房企,突然成为了行业主流模式的平行参照组。在产品品质方面,他们跑在了行业前面,但是大部分参观完的房企,往往却只能直摇头,直言“我们学不了”。

  因为和这些中小房企相比,大部分正深陷泥潭的房企, 缺少的不仅仅是造好房子的能力和意愿,而是包含了企业经营模式、管理模式在内的系统性差异。

  其实,这一轮的地产行业危机中,倒下的房企并不都是一种类型。仔细分析一下,可以发现,这次的行业下行危机,可以分成三个阶段。

  在这一阶段,受影响的主要是高杠杆房企,和产品力、品牌力、经营能力的关系并不大。一些产品力处于行业领先水平的房企,由于过高的杠杆水平,也同样被震荡出局。

  也就是由于一大波房企暴雷,引爆全行业烂尾潮后,行业出现广泛的信任危机,再叠加经济下行背景下的购买力萎缩,导致的全行业销售下滑。

  这个阶段,购房者对企业规模的信仰被打破,购买力开始向资金安全性高,产品力、交付力、长期口碑好的房企倾斜。行业也正式进入到产品维度的淘汰赛阶段。

  也就是房价持续下滑,导致开发商手中的土地、项目出现大幅度的减值计提。房企开始普遍面临资产价值衰减的危机。

  在前两个阶段,一些中小型房企,依靠一直以来和大房企差异化竞争的商业模式,完美避开了行业危机。

  研究一下这一波脱颖而出的中小房企,可以发现一个普遍的现象。那就是他们普遍一直保持着超低的杠杆率,不少房企的负债率长期在10%以下,基本就是靠自有资金在进行地产开发。

  例如金沙的项目,就几乎不用杠杆。整个集团的负债率常年保持在5%-10%。今年在成都、上海高调拿地,引起行业高度关注的民企,四川邦泰、上海宝华、大华也都是更多靠自有资金经营。

  只有保持在极低的财务成本下,中小房企才能够把更多的成本花在产品打造上,因此能够和大型房企开发的标准化项目拉开差距,形成特有的产品竞争优势。

  去现场看这些房企的产品,会发现满眼都是石材、铝板、紫铜。金沙3000元/㎡的项目,车库地面也是水磨石+金刚砂,社区地面是全生态石+304不锈钢防滑铆钉,景观是大面积的水景和多重景观园林,归家大堂也是全石材铺地和电动玻璃门。

  对于很多开发商来说,这个售价,连建安成本都不够。这种模式,就是一方面,通过产品的超标增配优势,形成广泛的客户口碑;另一方面,通过长期区域深耕,多项目算大账,利用部分项目创造溢价,平衡整体收益。

  不仅对资金的要求高,而且不是所有项目都赚钱、赚大钱,并且限制了企业规模必须在一定范围内。相当于给品质房企,设置了一个不高的发展天花板。

  可以说,如果没有超低杠杆率兜底,不管企业规模是大是小,产品力是强是弱,都很难挺过这轮下行周期。

  二、低周转+产品至上的企业文化,成全高度的产品精细化有了低负债的前提条件,才能满足低周转的个性化产品打磨。靠产品力出圈的“小而美”房企,大多没有标准化的产品体系,而是根据土地特点进行个性化设计和创新。

  一些项目,从拿地到设计方案正式敲定,就要花掉6个月,期间不断的打磨设计细节。现场施工也相当强调慢工出细活。

  近两年出圈的品质房企,基本上都有超级严苛的施工标准,例如严格对缝、完美的平整度、整洁度等等。

  以永威为例,从景观石材对缝,台阶对缝、木栈道对缝、幕墙对缝、大堂墙面地面中缝,无论什么材料,什么样的施工界面,都必须顺直整齐。甚至和市政道路也要严格对缝。铺装之前要先排版、编号,每个开孔、每条缝隙,加工误差不能超过1毫米。

  金沙的地库基础筏板的整体平整度要控制在1CM,工期前后相差一个月的地面切缝和标线必须边缘紧贴,上方灯带也必须和地面标线对齐。景观墙面平整度不达到既定要求,也要砸掉重新做。

  对工艺的这种极致要求,不仅对工程细致度要求极高,也必须要有从上至下高度的认知统一和精细化管理。

  在大部分中小型品质房企,产品都是一把手工程。老板或总裁,直接扑在一线管工程品质,每个环节严格把控、严格验收,期间也要有耐心和魄力进行返工,追求最佳的呈现效果。

  这对企业的管理半径、老板意志,和对从上至下企业文化的坚守,都有很高的要求。一旦企业规模扩大,往往很难维持既定的品质标准。

  比如近两年,一些明星品质房企,试图通过合作开发提升盈利能力,合作方出资金,自己做品牌和管理输出。结果却因为理念不和以及合作方资金问题,导致品质滑坡,不仅品牌口碑一夜崩塌,如今还深陷维权泥潭。长期积累的企业信誉功亏一篑。

  去年,当不少巨头房企在土地市场偃旗息鼓的时候,不少地方本土房企却高调拿地。例如成都邦泰,去年就在成都拿下两个区域“地王”。

  不少品质口碑极佳的中小房企,过去都是深耕三四线年棚改的浪潮中,没有盲目扩张和全国化的房企。过去这些三四线城市的市场体量完全足够支撑这些中小房企的发展。

  19年后虽然市场规模开始萎缩,但规模房企纷纷从低能级城市撤出,也让出了部分市场空间,足够喂饱规模不大的本土房企。

  但是,近两年城市间的分化进一步加剧,三四线城市量价齐跌的局面愈演愈烈。这也导致部分中小房企,不得不向省会城市迁移,寻找发展空间。

  在两极化严重的市场中,选对了城市,拿对了地块,就成功了一半。导致高能级城市投资扎堆,房企拿地竞争白热化,拿地难、溢价高。

  但是,一旦在新城市拿高价地,就难以维持长期以来靠低土地、财务成本创造的产品优势。同时,在新城市也失去了,和地方政府的长期合作默契,在产品设计方面很多做法都要根据新的规范进行调整。同时也要进一步进行产品的再升级,这也给中小房企,带来不小的考验。

  过去我们都认为,中小房企没有规模化集采,成本控制是短板。但事实上,不少品质房企的采购成本,甚至能够媲美头部国央企。

  例如上海宝华,就和滨江一样有自己的施工和设计团队。金沙也拥有自己的门窗厂、苗木基地和绿化团队、精装修公司,团队之间长期磨合,能在高效合作的同时,有效控制成本。

  金沙就承诺所有的款项,不会有一块钱的商票、一平米的工抵房,全部是足额现金付款。并且内部严格反腐,有一套完整的企业文化,来保障系统廉洁,以保证得到最低的采购价格。

  例如,金沙的户外广告成本,就要比同行便宜10%。相较之下,大公司想要达到同样的水平,要付出的管理成本就完全不同。

  这些房企在一个县域就有十几个项目,管理资源的集约化利用,效率非常高,这也是降低成本的一个重要维度。

  对于大部分想要对标品质的房企来说, 从“三高”旧模式,转向新模式,需要的不仅仅是产品打造标准的更新,而是价值观、管理能力、运营模式的彻底重塑。

  随着行业危机进入资产减值阶段,行业利润越来越薄,低周转+超标增配的模式能不能继续走得通,还需要市场的验证。

  房地产这口池塘,已经被大网小网地捞了30多年,水里的大鱼肯定没有了。不但大鱼没有,连小鱼虾可能都不多了。这时候,你得不怕辛苦,得有精准的能力和眼光,深入到塘底的淤泥层去抓,那里说不定有很多惊喜,会有甲鱼、黑鱼、泥鳅等等,再不济,还会有不值钱的河蚌、螺蛳。一个房地产企业,得度过这几年没什么鱼的阶段。靠着这些小鱼小虾,度过行业周期。


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